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Administración: Cuenta Bancaria del Consorcio

Apertura


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Cuenta Bancaria del Consorcio
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Consorcio de Propietarios

 


Conveniencia de la Apertura de Cuenta Bancaria del Consorcio
 

La apertura de una cuenta bancaria "a nombre del Consorcio" siempre resulta en beneficio para todas partes:

Para la Administración:
• Le evita los riesgos de contar en sus oficinas con dinero de terceros que tendrá que reponer de su propio peculio en caso de producirse un hecho ilícito
• Le otorga transparencia a la recaudación
• Permite un mayor control en lo que respecta al desembolso de dinero

Para los Consorcistas:
• Les facilita el pago de las expensas
• Les permite controlar los movimientos de cuenta
• Se aseguran que los montos recaudados no queden en manos privadas




Requisitos para la Apertura
Si bien cada Entidad Bancaria impone sus propias normas, por lo general se solicita:
1. Copia certificada* de última acta de designación (o renovación en el cargo) del Administrador
2. DNI Original y Copia del Administrador
3. Constancia CUIT del Administrador  
4. CUIT del Consorcio
5. Copia simple del Reglamento de Copropiedad

* Algunas entidades exigen la protocolización del acta de designación.


Marco Legal en C.A.B.A.
El Anexo I del Decreto Reglamentario 551/10 , en su Artículo 9º inc."h", establece:

"La primer Asamblea Ordinaria inmediatamente posterior a la entrada en vigencia de la presente reglamentación, que designe al Administrador o le renueve el mandato, debe decidir la apertura de cuenta bancaria a nombre del Consorcio, o la continuidad de la cuenta ya existente".

La cuenta debe tener como autorizados al Administrador y a un miembro del Consejo de Administración designado por Asamblea; si el Consorcio no cuenta con Consejo de Administración, la Asamblea deberá designar a un Consorcista como autorizado. El Administrador y el autorizado actúan en forma conjunta.

Por su parte, Ley 941 modificada por la Ley 3254, establece, dentro de las Obligaciones del Administrador el "depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios, salvo disposición contraria de la Asamblea de propietarios".


Cuenta bancaria y plazo de mandato
Suele suceder que al vencer el mandato del administrador, el banco con el que el consorcio opera le informe que no autorizará ningún cheque hasta que presente nuevamente el acta de asamblea con su renovación.

Si bien en la mayoría de los casos el mandato del administrador finaliza en el plazo de 1 año, no siempre es así y algunas entidades bancarias optan por una postura muy legalista y de mirada corta que trae aparejado perjuicios para el consorcio emisor del cheque.

En primer lugar no todos los mandatos vencen al año, por ende, el administrador solo podrá renovar el mismo una vez vencido, situación que lo bancos no logran entender a pesar de explicarles que no resulta necesaria la renovación si se ha decidido un mandato mayor.

De hecho, y a pesar que en el acta de designación conste un período mayor al de 1 año, su esquema rígido no resulta aceptable para la entidad, no autorizando el pago de cheques y obligando al consorcio a entrar en cesación de pagos aún contando con fondos disponibles en cuenta.

En otros casos sucede que se decida posponer la asamblea de renovación por circunstancias internas del consorcio, tales como receso vacacional, fiestas religiosas, etc. En estos casos el administrador continúa al frente del consorcio a pesar de tener su mandato vencido por el simple hecho de haber acordado tácitamente con su mandante la postergación de la asamblea de renovación.-

Lo que las entidades bancarias deben entender es que, 'hasta que el consorcio no efectúe una manifestación externa de que ha optado por un nuevo mandante', el administrador actual -firmante de la cuenta-, se encuentra perfectamente habilitado para seguir operando bancariamente, ya que de haber nombrado otro administrador, el nuevo tiene obligación de informar al banco el cambio de administración y registrar su firma.-

Por lo tanto: Mientras no se presente un nuevo mandatario acreditando legitimación, el administrador actual debe seguir habilitado para emitir cheques y operar libremente con la cuenta bancaria, de lo contrario, y sin fundamento alguno, el banco sume al consorcio en una serie de incumplimientos frente a terceros.

Por encima de la Ley 3.254 y su art. 13, frente a las responsabilidades que tiene el administrador  como mandatario, el nuevo CCyC no deja dudas de que el administrador es el representante legal del consorcio en carácter de mandatario, debiendo regirse por la reglas del mandato (Art. 2065 y ss.)

Frente a estos excesos, los administradores deben informar al consorcio y rápidamente consultar con sus asesores letrados a fin de intimar al banco a cumplir con las obligaciones asumidas al contratar la cuenta, dejando en claro los perjuicios que, de no abonar los cheques emitidos, le acarreará al consorcio.


Depositar las Expensas en la Cuenta Propia del Administrador
Gran cantidad de administradores evitan abrir cuentas corrientes a nombre de sus Mandantes; de hecho, se ha dado casos en los que, a pesar de contar el Consorcio con una cuenta propia, desestiman la misma y estimulan a los Copropietarios a depositar los montos de expensas en SUS propias cuentas personales. Por qué sucede ésto?

En algunos casos, porque algunos Administradores no pueden acreditar su condición de Representante Legal del Consorcio o bien poseen problemas financieros que "les rebotarían" cualquier solicitud de apertura de una cuenta corriente; en otros casos les resulta...

"Un Buen Negocio"
Los Administradores que manejan SU propia cuenta bancaria para todas las transacciones de sus mandantes, obtienen grandes beneficios de la entidad bancaria donde está radicada la cuenta.

1) Aumenta su disponibilidad y su cartera de crédito: Obviamente, no es lo mismo que a dicha cuenta bancaria vayan a parar SÓLO sus honorarios, SINO TODOS los depósitos de cada una de las unidades funcionales de cada uno de los edificios administrados;

2) Obtienen beneficios comerciales: La Entidad Bancaria le ofrecerá al Administrador "paquetes con beneficios extras" por el monto  de dinero acumulado en su cuenta;

3) Desde una misma cuenta, transfieren, pagan servicios, dan de alta débitos automáticos, recibiendo, -como contrapartida de la entidad bancaria-, descuentos, promociones y bonificaciones;

4) Se eximen, a sí mismos, de afrontar los gastos de mantenimiento de la cuenta, los cuales trasladan, obviamente, a sus Mandantes. Es más: Algunos Administradores, incluso, traspasan la totalidad de los gastos bancarios (por el mantenimiento de su propia cuenta personal) a cada uno de los Consorcios que administran, lo cual implica que NO sólo NO abonan el mantenimiento, sino que, al trasladar dicho costo a cada consorcio, obtienen multiplicada su ganancia. Si sacan cuentas, se sorprenderán de las cifras que pueden obtenerse;

5) No requiere renovar su Mandato: En la apertura de la cuentas corrientes de los Consorcios se debe especificar, -como condición sine-qua-non-, la vigencia de mandato del Administrador, vencida la cual se deberá presentar la renovación de dicho mandato para que la cuenta continúe operativa. Esta situación obliga al Administrador a convocar a Asamblea para tratar su renovación, corriendo el riesgo que su gestión no sea renovada. Manejando SU propia cuenta personal, no necesita convocar a Asamblea y puede perpetuarse en el cargo sin complicaciones;

6) Manejan sus propias 'mesas de dinero': El efectivo recaudado por expensas lo invierten para incrementar su rentabilidad, trasladando el pago a proveedores del consorcio a 30 o 60 días con cheques de terceros descontados en sus mesas de dinero, entre otras maniobras financieras.

Se perjudica al Consorcio?
Indudablemente, SÍ.

1º) El Consorcio no podrá abrir "Cuentas Sueldos" (mucho más económicas que el costo de transferencias o impuesto al débito por cheques entregados para cobro en ventanilla) en caso de contar con empleados en relación de dependencia;

2º) El Consorcio no cuenta con un registro exacto de SU propio dinero disponible en la cuenta bancaria, debido a ser una cuenta compartida con otros varios consorcios, e incluso, con el Administrador;

3º) En caso que el Administrador fallezca, se enferme o "desaparezca", los fondos depositados en la propia cuenta del Administrador "desaparecerán" junto con él;

4º) El Consorcio pierde el control de los movimientos de cuenta debido a que, -por ser cuenta propia del Administrador-, éste no está obligado a exhibir los extractos bancarios con los movimientos registrados.

A pesar de TODAS estas razones, muchos Copropietarios siguen optando y permitiendo el depósito del monto de sus expensas en las cuentas personales de sus Mandatarios.

 

 

 

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