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Administrador: Vinculación

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Vinculación
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Código de Ética
Administrador en CABA
 


Designación del Mandatario y Representante Legal
 

ARTÍCULO 2065. Representación legal
"El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario.
Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica".

ARTÍCULO 2066. Designación y remoción
"El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal.
Pueden ser removidos sin expresión de causa".

Para atender adecuadamente la satisfacción de las necesidades e intereses del consorcio en su carácter de persona jurídica, los Artículos 2065 a 2067 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) pone un sistema de administración del edificio de propiedad horizontal y obliga a colocar a su frente a un Administrador a quien define como el representante legal del consorcio con carácter de mandatario, sin importar si dicha figura recae sobre un  propietario o un tercero, persona humana o jurídica.

En virtud de lo anterior, y juntamente con lo estipulado en el CCCN, la figura del administrador en su carácter de mandatario, estará regulada por las normas del mandato (Título VI Contratos en particular, Capitulo 8, artículos 1319 a 1334)

La administración del consorcio consiste en la realización de todos los actos que tiendan a la conservación normal del edificio y la de aquellos más importantes que los meramente conservatorios, en los que la urgencia torne inconveniente la pérdida de tiempo de una convocatoria a Asamblea para recabar el mandato pertinente.

El administrador es órgano necesario La existencia del administrador en el consorcio es de carácter obligatorio, o sea que en materia de propiedad horizontal el administrador es un órgano esencial del que no puede prescindirse, puesto que al tratarse el consorcio de una persona jurídica requiere de un representante legal para poder ejercer sus atribuciones legales.

¿A quién representa el administrador?
El art. 2065 CCyC dispone que el administrador es el representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Es decir que corresponde considerar al administrador no como representante de cada uno de los propietarios en forma individual sino del consorcio constituido por todos ellos sobre la base de un fin común perseguido.

El administrador no es representante voluntario del consorcio, sino legal o estatutario, por lo que el ejercicio de esa representación funcional resulta similar a la que corresponde a los representantes necesarios de otras personas de existencia ideal, es decir, como órgano. De ahí que no existe obstáculo alguno para que el administrador designe a un letrado apoderado para iniciar acciones judiciales contra uno de los copropietarios.

Por otra parte, el otorgamiento de “poder general judicial” o de poder especial para asuntos judiciales que el administrador realice a nombre del consorcio importa un acto previo de la administración, y no la sustitución de un mandato conferido al otorgante, aun cuando el reglamento de copropiedad prevea expresamente que el administrador tiene facultad de representación ante “autoridades judiciales”.

¿En quién puede recaer la designación?
Pueden ser elegidos administradores uno o varios de los propietarios, o un tercero en cuyo caso puede ser una persona física o una persona jurídica.

El Primer Administrador se encuentra designado en el Reglamento, o bien mediante Acta de Nombramiento a propuesta de la Empresa Constructora (Véase apartado "Marco Legal").

Aquel administrador designado en el Reglamento de Propiedad, cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella (Artículo 2066 CCC).

Dicha primera asamblea debe realizarse dentro de los 90 días de cumplidos los 2 años del otorgamiento del reglamento o bien en el momento en que se encuentren ocupadas el 50% de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.

Los Administradores subsiguientes
deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa. (Véase: Designación por Minoría)

En el libro "Manual Teórico-Práctico de Propiedad Horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada" del Dr. Alberto Aníbal Gabas se aclara: "Es común que la Asamblea de copropietarios nombre Administrador sin quórum y mayoría reglamentaria, y que éste comience a administrar, no impugnen la Asamblea, y dejen transcurrir el tiempo sin observación alguna".
En este supuesto, el
Administrador de Hecho se transforma en Administrador de derecho por el transcurso del tiempo y ante el silencio de los consorcistas que, en este caso, obra como consentimiento. Pasado un tiempo prudencial, no podrá impugnarse la designación.


Designación judicial de Administrador
En los casos extremos en los cuales peligre la vida misma o la existencia del consorcio y la convivencia dentro del inmueble, corresponde designar a un Administrador de Oficio ajeno a los intereses de los copropietarios y de quien se había venido desempeñando en el cargo.

La designación de un Administrador Judicial es una medida que se caracteriza por su transitoriedad, ordinariamente reflejada en su mantenimiento mientras dure la situación de emergencia que le dio origen, estando en principio limitada al lapso que se insuma en solucionar las cuestiones judiciales pendientes, sin perjuicio de que las partes puedan peticionar el cese de lo dispuesto si consideran que las condiciones que determinaran la medida se han modificado sustancialmente y la subsistencia de la misma no se justifica.

En líneas generales corresponde destacar que el fracaso de las Asambleas, -por falta de quórum o de mayorías necesarias para tomar una decisión-, autoriza la designación judicial del Administrador, atento a que la existencia del mismo resulta indispensable para el funcionamiento del consorcio, por lo que no puede subordinársela indefinidamente al logro de una determinada mayoría.

Cabe tener presente que si el nombramiento del Administrador no puede lograrse por la vía normal de las Asambleas, ni tampoco por el procedimiento judicial de excepción que indica el artículo 10 de la Ley 13.512, el juez, -atento a la importancia del problema para la vida del consorcio-, debe designarlo de oficio.


Marco Legal
Regulación de la Propiedad Horizontal: Artículos 2065 a 2067 CCyC

Mandato: Artículos 1319 a 1334 CCyC

Mandato
Código Civil y Comercial [Mandato]

El desempeño del Administrador se rige por las normas del Código (mandato) por el hecho de "administrar" dinero y/o bienes ajenos, asumiendo la responsabilidad y la obligación legal de rendir cuentas.

Artículo 1319: Existe mandato cuando una parte se obliga a realizar uno o más actos jurídicos en interés de otra.

Artículo 1322: El mandato se presume oneroso. A falta de acuerdo sobre la retribución, la remuneración es la que establecen las disposiciones legales o reglamentarias aplicables, o el uso. A falta de ambos, debe ser determinada por el juez.” En este caso se deja de lado la distinción que realizaba el código civil de Vélez en el artículo 1871, según el cual el mandato se presumía que era gratuito, cuando no se había convenido que el mandatario percibiera una retribución por sus trabajo, y oneroso cuando consistía en atribuciones o funciones conferidas por la ley al mandatario, y cuando consistía en los trabajos propios de la profesión lucrativa del mandatario, o de su modo de vivir.

Artículo 1324: Obligaciones del mandatario: a) cumplir los actos comprendidos en el mandato, conforme a las instrucciones dadas por el mandante y a la naturaleza del negocio que constituye su objeto; b) dar aviso inmediato al mandante de cualquier circunstancia sobreviniente que razonablemente aconseje apartarse de las instrucciones recibidas, requiriendo nuevas instrucciones o ratificación de las anteriores, y adoptar las medidas indispensables y urgentes (…).

Articulo 1325: Si mediase conflicto de intereses entre el mandante y el mandatario, éste debe posponer los suyos en la ejecución del mandato, o renunciar.

Articulo 1328: Enumera las obligaciones del mandante, entre ellas: a) suministrar al mandatario los medios necesarios para la ejecución del mandato; (…) d) abonar al mandatario la retribución convenida.

Artículo 1329: Causales de extinción del mandato: a) por el transcurso del plazo por el que fue otorgado, o por el cumplimiento de la condición resolutoria pactada; b) por la ejecución del negocio para el cual fue dado; c) por la revocación del mandante; d) por la renuncia del mandatario; e) por la muerte o incapacidad del mandante o del mandatario.

Artículo 1331: Revocación del mandato: Si fue realizado sin justa causa y en relación al mandato otorgado por tiempo o asunto determinado, el mandante deberá indemnizar los daños causados.

Artículo 1334: La rendición de cuentas por el mandatario debe ser en las condiciones previstas en los artículos 858 y siguientes acompañada de toda la documentación relativa a su gestión y que salvo estipulación en contrario, las cuentas deben rendirse en el domicilio del mandatario y los gastos que generan son a cargo del mandante.

Derecho de los adquirentes a designar Administrador
Por lo general, las Constructoras nombran por sí mismas al Administrador cuando, -previo a otorgar las escrituras traslativas de dominio-, se redacta el Reglamento de Propiedad.

Sin embargo, la Ley 19.724 de Pre-Horizontalidad, difería de este mecanismo, a saber:
Artículo 25: Administrador Provisorio
"Terminada la construcción y aunque no medie tradición, el propietario convocará a los adquirentes con contratos debidamente registrados a una Asamblea dentro de los treinta (30) días de concluida aquélla, a fin de designar Administrador provisorio, el que será elegido por simple mayoría. La mayoría se determinará según los porcentuales asignados a las respectivas unidades en el proyecto de subdivisión".

Hay que tener en claro que el artículo menciona que “el propietario" convocará a los "adquirentes", Por lo tanto, si no hay adquirentes previos, la constructora (lo sea o no) asume la condición de "propietario", por lo que, -en este caso-, el concepto de constructora y propietario es un tanto vago y ambos están unificados por definición.


"Conferir el Mandato de Manera Correcta"

¿Cómo se debe considerar correctamente conferido el mandato otorgado por el consorcio al nombrar un nuevo Administrador?
a) Suficiente con la trascripción del Acta de Asamblea al libro de actas
b) Protocolización del acta de Asamblea
c) Acto de escritura pública al momento del nombramiento
d) Carta documento al Administrador notificándolo de la designación

"Estaría correctamente conferido mediante Acto de escritura pública (c) de acuerdo a lo establecido en el artículo 9º inciso b) de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, debido a que la jurisprudencia ha interpretado que la protocolización de un instrumento privado, -como lo es un acta labrada en el correspondiente libro del consorcio de propietarios-, no lo convierte en un instrumento público". (De Administración de Propiedad Horizontal y propiedad Vertical de Eduardo Lapa. Página 93 Capitulo 3 La administración de inmuebles en la Propiedad Horizontal).

 

 

 

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