54 [011] 4241-8428 / 4225-0865 Lanús , Buenos Aires

Bs.As.Consorcial Administradores de Consorcios


   
  Volver a Página Anterior Imprimir esta página
 
Administrador: Funciones

Funciones del Administrador. Límites


Vinculación
Designación
Designación por Minoría
Clases y Duración de Mandato
Funciones
Honorarios

Aspectos Contables
Rendición de Cuentas
Aprobación de Cuentas

Desvinculación
Cese de Funciones
Renuncia
Remoción
Rendición Final de Cuentas
Traspaso

Otros
Código de Ética
Administrador en CABA
 


Competencia
 

Se debe entender la actividad del Administrador de Consorcios como la gestión de un mandatario, la cual no solo comprende atender asuntos financieros, laborales y de mantenimiento del edificio, sino también el cumplimiento de todas las normas impositivas, laborales y de seguridad, ejerciendo dicho mandato con HONORABILIDAD a fin de defender y proteger los intereses de su mandante.-
A esto llamamos: “La tranquilidad de estar bien administrado…” 

ARTÍCULO 2067 CCyC. Derechos y obligaciones
"El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal;
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;
h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones;
j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;
l) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes;
m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal".

Remisiones: ver art. 2056, inc. r, CCyC.

Tal como surge del texto del artículo 2067 CCyC la enumeración no es taxativa ya que menciona “en especial, debe”, lo que denota que no existe ningún impedimento para que el reglamento de propiedad establezca otros derechos y/o obligaciones que no están expresamente enumeradas en la mencionada disposición legal.


Límite de sus funciones
Dentro del régimen de propiedad horizontal, el Administrador no debe exceder los límites de actos de administración, por lo tanto no puede realizar actos de disposición sobre el edificio o sobre el patrimonio del consorcio, ya que para estos actos necesita la aprobación de los consorcistas.

Las funciones del Administrador se encuentran limitadas a las de un buen gestor de negocios ajenos; por tanto no puede disponer de los bienes consorciales como si fueran propios y siempre se encuentra obligado a rendir cuentas sobre sus gestiones.

Sin perjuicio de ello, el nuevo código le ha impuesto límites a sus funciones de manera específica:

* Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios

* Para nombrar y despedir al personal del consorcio, el administrador con acuerdo de la asamblea convocada al efecto

En conclusión: En virtud de los cambios establecidos por el Código Civil y Comercial, la figura del administrador se vio fortalecida en algunos aspectos, tal como lo señala el artículo 2067 en el cual se lo menciona como  "representante pleno del consorcio" y no sólo para realizar actos administrativos como establecía la ley 13512.-

Sin embargo, en otros aspectos se limitó el marco de su actuación donde el mismo artículo impone límites a su función debiendo consensuar con varios aspectos con el consejo de propietarios y el órgano máximo: la asamblea de propietarios.-

Véase: Administradores de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

Facultades y Obligaciones

1. Obligaciones emergentes de la Ley 26.361 de Derechos del Consumidor, toda vez que la misma es de orden público.-

a) información (art.4),
b) seguridad (art.5), de los consorcistas y del edificio,
c) trato digo y equitativo e inejecución de prácticas abusivas (art.6)
d) no incorporación de cláusulas abusivas al contrato, que es de adhesión (art.37),
e) presunción a favor del consumidor (art.3 ) y obligación del proveedor (art.53 ), entre otras cláusulas.

2. Obligaciones emergentes del Código Civil y Comercial de la Nación (Artículo 2067)

a) Obligaciones impuestas por la ley,
b) Obligaciones impuestas por el reglamento de propiedad y
c) Obligaciones impuestas por la asamblea de propietarios.

 

 

 

2018 - Bs.As.Consorcial® - Todos los derechos reservados