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Administrador: Remoción. Preguntas Frecuentes

Remoción


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Administrador en CABA
 


Dudas sobre la Remoción
 

Cuáles son las causas que ameritan la remoción?
En virtud de lo surge del artículo 2066 del CCyC se puede remover al administrador sin expresión de causa.

Sin perjuicio de lo anterior, siempre deben respetarse las condiciones, requisitos y mayorías impuestas por la ley consorcial, a saber, el reglamento de propiedad.-
 


Qué sucede si resulta imposible alcanzar el quórum mínimo para que pueda sesionar la asamblea que  tratará la remoción?

Qué sucede si no alcanzan las mayorías necesarias de la remoción? 
Antes de la reforma del nuevo código, ninguna asamblea podía sesionar válidamente sin alcanzar el quórum establecido en el reglamento de propiedad o bien aprobar temas que no alcanzaban las mayorías exigidas.

Sin embargo, el CCyC establece hoy una opción absolutamente práctica: la propuesta de la minoría.

ARTÍCULO 2060 CCyC. Mayoría absoluta
"...La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente"

Este artículo tiene por finalidad solucionar un problema que se presenta habitualmente en el ámbito consorcial: la inasistencia de los consorcistas a la asamblea generando la falta del quórum suficiente y, por ende, el impedimento de someter a votación las cuestiones propuestas en el orden del día.

Si bien, en la práctica, en muchas ocasiones igualmente se vota con los propietarios presentes, lo cierto es que lo decidido podría ser atacado de nulidad por alguno de los consorcistas ausentes o bien por alguno de los presentes que se negó a votar por no reunirse el quórum necesario para poder deliberar.

Sin embargo hoy este inconveniente queda subsanado con la notificación a los ausentes, es decir: Ante la falta de quórum, la mayoría de los presentes puede proponer decisiones, es decir, votar la cuestión propuesta en el orden del día y, si es aprobada, a los fines de su validez, deberá ser notificada mediante un medio fehaciente (carta documento, telegrama colacionado, acta notarial) a los propietarios ausentes, quienes dentro del plazo de los 15 días de notificados podrán oponerse por el mismo medio y con mayorías suficientes a la decisión adoptada. En caso de silencio o si carecieren de las mayorías suficientes, se tiene por aprobada la decisión adoptada.-

Téngase en cuenta que el único que puede decretar la nulidad de una asamblea, es un juez, siempre y cuando la misma se haya impugnado previamente.-

Véase Nulidades


Cuándo puede solicitarse la remoción?
En cualquier momento, aún durante la plena vigencia del mandato.-

Si se trata en asamblea, el tema debe constar en el Orden del Día; de lo contrario no podrá tratarse.


Que mayoría se necesita?
La mayoría establecida en el reglamento de propiedad, salvo que se actúe en virtud del artículo 2060 CCyC.-


Puede el Administrador removido "impugnar" la Asamblea que lo removió?
Algunos Tribunales han entendido que el Administrador podría impugnar la validez de dicha Asamblea; no obstante, hasta tanto no exista una decisión firme que acoja dicha impugnación y declare la nulidad del acto, cuenta con la validez que le otorga el artículo 1046 del Código Civil.

Por otro lado, si el Administrador del consorcio ha sido removido, no puede accionar o solicitar medidas precautorias a nombre del consorcio, por cuanto carece de legitimación para obrar, a pesar que el acto que lo declaró cesante se encuentre cuestionado, en tanto no haya sido declarado inválido por resolución firme.

Otros autores entienden que el Administrador cesante no está facultado para impugnar el acto de su separación, trátese de remoción con o sin causa. El artículo 1970 del Código Civil indica que: “El mandante puede revocar el mandato siempre que quiera...”, lo cual da cuenta de los términos generales y liberales en que la ley consagra la revocabilidad del mandato. Por cierto que muchos mandatarios, en especial los Administradores, cuyo cargo es habitualmente oneroso, pueden verse perjudicados por la decisión de los propietarios, mas la revocabilidad surge de la ley –por tanto, se presume conocida– y es propia de la situación: constituye una circunstancia a la que siempre supieron estaban expuestos.


Y si no alcanzó el Quórum o no se incluyó el punto de remoción en el orden del día?
Si bien tanto la falta de quórum o de las mayorías señaladas, como el no haber incluido el punto de la remoción en el orden del día, la incorrecta citación, el inadecuado cómputo de los votos, etc. son causas de nulidad en sí mismas, lo cierto es que únicamente pueden ser observados por los consorcistas.

Esto se debe que las decisiones Asamblearias sólo son susceptibles de ser impugnadas por propietarios, y debido a que el Administrador no lo es, –aunque haya sido removido por una Asamblea que a su parecer no contara con requisitos suficientes– NO está legitimado para cuestionarla.

El mandato y su situación de órgano por decisión Asamblearia son esencialmente revocables y la formación de la voluntad consorcial –que debe acatar– es ajena a su incumbencia.

Si los propietarios no piden la nulidad y eligen a otro Administrador al que pagan las expensas, están confirmando el acto de remoción; si no lo confirman, la actitud que tomen es una cuestión interna que eventualmente lo puede beneficiar.

En tal sentido, el Administrador es un tercero en cuanto a la decisión Asamblearia. Al Administrador sólo se le notifica la resolución tomada, respecto de cuya formación es un extraño. Aun cuando subjetivamente se pueda considerar perjudicado, nada puede hacer, pues desde el origen estaba expuesto a ello. Su actitud renuente a aceptar la decisión tomada por los copropietarios muchas veces obliga a incurrir en gastos para realizar otra Asamblea, notificaciones y honorarios profesionales, lo cual lo hace susceptible de responsabilidades.
 


Puede solicitar Indemnización por la remoción?
En materia de propiedad horizontal, la Asamblea puede resolver la revocación del mandato del Administrador del consorcio pero debe indemnizárselo si procede, particularmente si tiene un plazo pendiente de gestión no vencido; no así si el plazo ha expirado.

La Dra. Elena I. Highton en su libro "El Administrador en la Propiedad Horizontal" realiza esta explicación:"En nuestra opinión, debe tenerse en cuenta que el mandato es diverso de la locación de obra, y es por las reglas del primero que se rige la administración horizontal".

El artículo 1328 inc.d- CCyC concretamente menciona:  "Si el mandato se extingue sin culpa del mandatario, debe la parte de la retribución proporcionada al servicio cumplido".

Se entiende que el Administrador removido tiene derecho a cobrar lo que corresponda por la parte ya cumplida del mandato (Art. 1958, Código Civil).

La cuestión es distinta cuando la remoción es con causa y se hacen al Administrador cargos que son falsos o temerarios, que lo injurian, que afectan su honorabilidad o ponen en tela de juicio su reputación, etcétera. En estos supuestos, cabe la responsabilidad, especialmente por el daño moral que se hubiera configurado con la causal indebidamente imputada.

En consecuencia, salvo sólidas pruebas que pretendan dar lugar a responsabilidades civiles y penales del propio Administrador, conviene al consorcio remover a su órgano sin expresión de causa, lo cual, por otra parte, es más sencillo y deja menos resquemores no sólo en relación al Administrador sino también entre propietarios que eventualmente estén divididos sobre el punto. Y, dada la opinión reseñada, al consorcio no le convendrá fijar límite de tiempo al mandato del representante, no teniendo entonces otra opción que removerlo sin causa cuando así lo entienda apropiado.


Puede una minoría solicitar la remoción?
Sí. [Artículo 2060 CCyC]


Se puede solicitar la remoción en forma individual?
Debido a que el Administrador NO es representante de los propietarios sino del consorcio, NO pueden éstos -individualmente- revocar el nombramiento.

De modo que, si ha sido designado por la Asamblea en un acto colegiado que expresa la voluntad del conjunto como consorcio, debe también ser removido por resolución de este órgano, salvo justa causa y siempre que el reglamento no condicione este ejercicio a que lo pida una cantidad de propietarios.


Expirado el periodo de designación: finaliza automáticamente su gestión ?
No necesariamente. El administrador deberá seguir asumiendo sus responsabilidades hasta el traspaso de administración respectivo al nuevo mandatario si es que no existe voluntad consensuada de renovarle su mandato, el cual quedará debidamente formalizado en la asamblea válidamente constituida convocada a tal fin.-


Resultan lo mismo 'Renuncia' o 'Remoción' desde el punto de vista legal?
No. La renuncia no requiere mayores formalidades excepto su expresión por escrito, en tanto que la remoción debe ajustarse a las formalidades que emanan del Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio.


Pueden los propietarios llamar a Asamblea para tratar la remoción?
Los Copropietarios siempre están libres de reunirse para tratar temas en común, y hoy más que nunca con la regulación del nuevo código reconociendo las asambleas autoconvocadas, siempre y cuando las mismas cumplan las siguientes formalidades:

Artículo 2059 CCyC: Convocatoria y Quórum: "...La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios".


Pueden participar y votar inquilinos o meros ocupantes del inmueble?
Sí, siempre y cuando posean alguna Autorización escrita o Carta Poder del propietario del inmueble, donde se detalle claramente el límite de su autorización, y siempre que la firma del titular se encuentre debidamente certificada.-

(Véase "Ajenos al Consorcio" y "Carta Poder").


Qué pasa si el Administrador se niega a llamar a Asamblea para tratar su remoción?
Se le puede intimar por carta documento suscripta por la cantidad de titulares de dominio que indique el reglamento de propiedad como cantidad mínima requerida para solicitar convocatoria a asamblea.-

El texto de la carta documento debería contener los recaudos esgrimidos por los consorcistas a fin de que se respete los puntos del orden del día que los mismos solicitan su tratamiento, y la reserva de derechos para el caso en que el administrador en funciones no convoque.-


Se puede accionar contra el administrador que no efectuó el pago de cargas sociales del edificio por varios años, aún luego de su remoción?
Obviamente que sí, no solo civil sino también penalmente.-


Puede el Administrador removido quedarse con Documentación o Libros del Consorcio?
Véase "Entrega de Documentación" y "Listado de Documentación"


Puede el Administrador representar a propietarios votando en la Asamblea?
El Administrador no puede tener poderes, y si los posee son nulos de nulidad absoluta.
Solo le corresponde a los propietarios extender un poder para votar en Asamblea a otro Titular o a quien considere que puede representarlo si es que no podrá estar presente en la misma.
Tampoco sería ético que el Administrador 'propietario' asistiera a la asamblea, pues seria incompatible con el ejercicio del mandato del cual se lo está cuestionando.


Debe el Administrador removido cumplir con las tareas de pago de sueldo y otras hasta tanto se designe nuevo Administrador?
Obviamente que sí, pues hasta que no se realice el traspaso respectivo continúa siendo responsable del consorcio y debe cumplir con las obligaciones que le son impuestas.-

Todos los movimientos de caja y banco que realice hasta el día del traspaso, deberán quedar plasmados en la Rendición Final de Cuentas.


Cómo denunciar a un Administrador por mal ejercicio de sus funciones?
En C.A.B.A.: Registro Público de Administradores

http://www.buenosaires.gob.ar/defensaconsumidor/administradores-de-consorcios

 

 

 

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