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Asambleas de un Consorcio de Propietarios: Convocatoria

Requisitos para su Validez


Marco Legal
Definición. Características

Tipos de Asambleas
Preliminar
Ordinarias
Extraordinarias
Judicial

Aspectos Asamblearios
Convocatoria
Quórum
Votación y Aprobación
Nulidades
Autoconvocatoria

Participación
Morosos
Inquilinos


Cuándo y de qué manera debe convocarse?
 

Las asambleas deben ser convocadas por el administrador con la antelación prevista en el reglamento, debiendo notificarse fehacientemente a cada copropietario.

ARTÍCULO 2059 CCyC. Convocatoria y quórum
"Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea".

Orden del Día
La convocatoria debe incluir un Orden del Día que dará a conocer los temas a tratar en la misma y representa el orden en que deberá procederse en un acto de Asamblea, debido a que el término "Orden del día" ("el" orden), define una secuencia de ordenamiento de carácter numeral y progresivo en razón de disposiciones reglamentarias e importancia. Si fuese femenino ("la" orden), correspondería a un emplazamiento.

Características
Consta de dos estructuras dispuestas de acuerdo al siguiente orden de importancia:

1. Disposiciones formales, concernientes a reglamento:
     Validez de la Asamblea;
     Designación de Secretario de Actas;
     Designación del Presidente de la Asamblea;
     Designación de los responsables para refrendar el acta.

2. Disposiciones a tratar: cada uno de los puntos de interés de los copropietarios.
Si lo permite el reglamento, resulta fundamental el llamado a 2 convocatorias, debido a que, -si fracasara la primera por falta de quórum-, se podrá sesionar en segunda convocatoria con los porcentuales reglamentarios, los cuales serán menos exigentes en el segundo llamado que en el primero.

Tanto en primera como en segunda convocatoria, las resoluciones que adopte la Asamblea válidamente constituida, será de cumplimiento obligatorio para todo el Consorcio.

Como todo objeto formal de redacción, la convocatoria a asamblea consta de 3 partes:

Encabezado

· Lugar y fecha de emisión

· Carácter del llamado (Ordinario o Extraordinario)

· Dirección del Consorcio al que corresponde el llamado a asamblea

· Fecha de la asamblea

· Horario de la asamblea

Cuerpo
Se detalla el carácter del llamado suscrito por el Administrador
La expresión "Orden del Día" propiamente dicho

  • La falta de  inclusión de un asunto a tratarse en una Asamblea de copropietarios en el orden del día correspondiente, vicia de nulidad a la decisión que se tome respecto de esa cuestión. El requisito apuntado obedece, -fundamentalmente-, a la necesidad de que cada miembro del consorcio pueda emitir, en su oportunidad, un voto consiente a favor o en contra de las propuestas en examen.

  • No es  admisible que, bajo la indeterminada denominación de "asuntos varios", se delibere y resuelva en la Asamblea sobre cuestiones de fundamental importancia para los integrantes del consorcio, no incluidos en el orden del día. Si en el trámite de las Asambleas se ha introducido esa práctica viciosa, no es acertado que el juzgador la convierta en norma obligatoria

Pie
Firma, aclaración y cargo del firmante

Forma de la convocatoria y orden del día
El art. 2059 CCyC dispone que “los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa”.

En concordancia con lo dispuesto por dicha norma, el art. 2056, inc. m, CCyC enumera como una de las cláusulas obligatorias del reglamento de propiedad horizontal aquella que determine la forma de convocar a la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación.

No cabe duda de que debe mediar una notificación fehaciente por un medio fidedigno, ello a fin de evitar el fracaso de la asamblea.
No podemos dejar de señalar que una notificación deficiente que no cumpla con su cometido, como la citación fuera del término previsto reglamentariamente puede provocar la nulidad de la asamblea, la notificación fehaciente evita la posibilidad del planteo de ineficacia.

Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.

La asamblea debe ser convocada por el administrador (art. 2067, inc. a, CCyC), o por el consejo de propietarios (arts. 2063 y 2064, inc. a, CCyC).

Se puede tratar un tema no previsto en el orden del día si están todos y hay acuerdo unánime. Esta novedad es interesante, pues apunta a la mayor agilidad y eficiencia en el funcionamiento del edificio.
Si están “todos”, ¿para qué dilatar la cuestión fijando una nueva asamblea? El aspecto negativo es que no habría estudio previo del tema y alguno podría ser sorprendido en su buena fe.

El art. 2059, párr. 2, CCyC prevé la autoconvocatoria, sin citación previa.

La autoconvocatoria y el temario a tratar, para ser válidos, requieren de la unanimidad, mientras que parece que bastaría la mayoría absoluta (o la que requieran la ley o el reglamento) para el fondo.
El tercer párrafo, si hay unanimidad, otorga validez a las decisiones tomadas fuera de la asamblea (v.g.: por escrito). Esto le quita el carácter deliberativo; es opinable, aunque también hay que reconocer que torna más ágil un sistema actualmente pesado, dada la inercia y desinterés de los partícipes.

Véase: Modelo de Convocatoria

 

 

 

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