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Asambleas de un Consorcio de Propietarios: Definición y Características

Qué son las Asambleas?


Marco Legal
Definición. Características

Tipos de Asambleas
Preliminar
Ordinarias
Extraordinarias
Judicial

Aspectos Asamblearios
Convocatoria
Quórum
Votación y Aprobación
Nulidades
Autoconvocatoria

Participación
Morosos
Inquilinos


Concepto y Facultades
 

La Asamblea es el órgano de deliberación de la propiedad horizontal y la única forma que tiene el régimen de Propiedad Horizontal de tomar decisiones válidas sobre asuntos comunes en  los edificios de pisos o
.

ARTÍCULO 2058 CCyC. Facultades de la asamblea
"La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere".

La Asamblea es la máxima autoridad del consorcio y, como tal, está facultada para resolver:

a) Cuestiones directas: le son atribuidas por el código o por el reglamento de propiedad horizontal;

b) Cuestiones indirectas: le son derivadas por el administrador o por el consejo de propietarios, o bien requeridas por un número  porcentual de propietarios.- 

c) Cuestiones complementarias o supletorias, como podría ser la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio. (Artículo 2067).- (supletoria o complementaria en virtud de si complementa o suple lo regulado en el reglamento de propiedad del).-


La solución del art. 2058 CCyC reproduce la posibilidad que brinda el art. 158, inc. b, CCyC, para todas las personas jurídicas privadas, en ausencia de previsión específica.


El art. 2058, inc. b, CCyC permite tratar cuestiones por “quien representa el 5%”. ¿Qué pasa si nadie tiene ese porcentaje pero se juntan más de uno? Cabe entender que el vocablo “quien” admite también que sean más de uno los que obtengan ese porcentaje. No pide el doble cómputo, como sí lo hace el art. 2060 CCyC.


Tal como está redactado el art. 2058 CCyC, pareciera que si la cuestión es de competencia del administrador, o del consejo, no puede ser tratada por la asamblea si estos no  someten la cuestión, o no es planteado por quienes superen el 5% del valor. Sin embargo, no hay que olvidar que la asamblea es soberana y es el órgano máximo del consorcio, ya que expresa la voluntad de los titulares del derecho real. Además, es la asamblea la que designa a los otros órganos. Por ende, cabe sugerir una interpretación elástica de la asamblea, que no limite su competencia. Claro que si un asunto no interesa a una mayoría que pueda superar el 5% es porque no tiene interés para los demás y, probablemente, no merezca ser tratado.


Pueden presentarse situaciones injustas que habrá que examinar con cuidado. Así, por ejemplo, podría ocurrir que, en un edificio de dos unidades, uno tenga el 96% y el otro el 4%: este último no tiene chance de ser oído a pesar de representar la mitad de las unidades, pero la situación podría ser abusiva.

 

 

 

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