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Asambleas de un Consorcio de Propietarios: Quórum Válido para sesionar

Asistencia, Quórum y Cuarto Intermedio


Marco Legal
Definición. Características

Tipos de Asambleas
Preliminar
Ordinarias
Extraordinarias
Judicial

Aspectos Asamblearios
Convocatoria
Quórum
Votación y Aprobación
Nulidades
Autoconvocatoria

Participación
Morosos
Inquilinos


Qué implica "que haya Quórum"?
 

El Quórum es el número mínimo de presentes en la Asamblea para que la misma pueda llevarse a cabo. Si no se alcanza el Quórum, la misma no podrá sesionar válidamente.

Alcanzar el quórum es el mayor de los desafíos por el cual atraviesa una gran cantidad de consorcios, debido a que la mayoría de los Reglamentos exigen altas mayorías de presentes para que la asamblea convocada pueda llevar adelante la sesión.-

ARTÍCULO 2059 CCyC. Convocatoria y quórum
"Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea".

Quórum y mayorías
El CCyC establece que para que una asamblea llevada a cabo en el régimen de propiedad horizontal tenga eficacia jurídica (validez), deben configurarse una serie de requisitos, entre los que podemos mencionar el quórum, la mayoría necesaria para adoptar la decisión y el orden del día, que debe redactarse en forma precisa y completa: es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratarlo.

En cuanto a la forma de contar los votos, destacamos que se computan sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales —estén o no presentes en la asamblea— y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.

Una vez reunido el quórum, que debe coincidir con la mayoría necesaria para decisión que se pretenda tomar, debe procederse a la votación del tema propuesta en el orden del día.


Ausencia de los consorcistas
El artículo 2060 CCyC dispone que “La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente”.

Esta opción tiene por finalidad solucionar un problema que se presenta habitualmente en el ámbito consorcial: la inasistencia de los consorcistas a la asamblea, problema que genera la falta del quórum suficiente y su correspondiente impedimento a someter a votación las cuestiones propuestas en el orden del día.

Si bien, en la práctica, igualmente se vota con los propietarios presentes, lo cierto es que lo decidido puede ser atacado de nulidad por alguno de los consorcistas ausentes o bien por alguno de los presentes que se negó a votar por no reunirse el quórum necesario para poder deliberar.

Como se señalara precedentemente, la ley prevé que, ante la falta de quórum, la mayoría de los presentes puede proponer decisiones, es decir, votar la cuestión propuesta en el orden del día y, si es aprobada, a los fines de su validez, deberá ser notificada mediante un medio fehaciente (carta documento, telegrama colacionado, acta notarial) a los propietarios ausentes, quienes dentro del plazo de los 15 días de notificados podrán oponerse por el mismo medio y con mayorías suficientes a la decisión adoptada. En caso de silencio o si carecieren de las mayorías suficientes, se tiene por aprobada la decisión adoptada.


Ahora bien, si se presentare algún acontecimiento que  ameritara la sesión de la Asamblea de manera urgente y no se pudieran reunir las mayorías necesarias para sesionar,  se podrá proceder a la apertura de la vía judicial mediante el cual se solicitará al juez correspondiente la convocatoria a la reunión, la cual se llevará a cabo en presencia suya y con el fin de tomar medidas urgentes. (Véase Asamblea Judicial)

Cabe destacar que el principal recaudo de esta acción, es la de demostrar la prueba fehaciente de tal imposibilidad, -en este caso-, el de reunir la Asamblea. Ello obliga, por tanto, a demostrar dos extremos fundamentales:

a) El agotamiento del procedimiento reglamentario, con resultado negativo y

b) La importancia y urgencia de la cuestión a tratar

Hay que tener en cuenta que el órgano jurisdiccional (Juez) no sustituye a los propietarios ni toma las decisiones por ellos, sino que “arbitra excepcionalmente la Asamblea consorcial que no ha podido celebrarse con arreglo al trámite reglamentario respectivo, razón por la que la prueba de tal impedimento es un recaudo atinente a la propia legitimación de quién reclama la Asamblea judicial. CNCiv Sala A 12/4/1994 LL 1995 C-666".

Dicha Asamblea se convoca para casos muy urgentes, graves e impostergables y éstos son merituados por el juez, quien, -en caso de no reunirse las mayorías exigidas por el Reglamento-, puede decidir prescindiendo de ellas.

Resulta importantísima la asistencia de los propietarios a las Asambleas debido a que cualquier decisión que se tome en ella los vinculará y obligará, aunque no hayan asistido; siempre y cuando la misma haya sido válida, convocada con la antelación necesaria, notificada y con quórum o bien, sin quórum en segunda convocatoria.

Recuerde: Si no asiste, otros decidirán por Usted.

Véase: Modelo de Convocatoria

 

 

 

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