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Asambleas de un Consorcio de Propietarios: Votación y Aprobación

Votación Asamblearia


Marco Legal
Definición. Características

Tipos de Asambleas
Preliminar
Ordinarias
Extraordinarias
Judicial

Aspectos Asamblearios
Convocatoria
Quórum
Votación y Aprobación
Nulidades
Autoconvocatoria

Participación
Morosos
Inquilinos


Cómo se aprueban las decisiones?
 

Votación
El voto es uno de los derechos más importantes del consorcista, ya que mediante su ejercicio se manifiesta la voluntad de la comunidad.

Generalmente, las decisiones se resolverán por mayoría de votos; en otros casos se requerirá de unanimidad.

Mayorías
El CCyC establece que para que una asamblea llevada a cabo en el régimen de propiedad horizontal tenga eficacia jurídica (validez), deben configurarse una serie de requisitos, entre los que podemos mencionar el quórum, la mayoría necesaria para adoptar la decisión y el orden del día, que debe redactarse en forma precisa y completa: es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratarlo.

En cuanto a la forma de contar los votos, destacamos que se computan sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales —estén o no presentes en la asamblea— y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.

Una vez reunido el quórum, que debe coincidir con la mayoría necesaria para decisión que se pretenda tomar, debe procederse a la votación del tema propuesta en el orden del día.

Así, por ejemplo, para las obras nuevas o mejoras, se requiere por regla la mayoría absoluta, pero excepcionalmente se precisaría la unanimidad cuando la obra beneficie a uno solo de los propietarios, cuando importe elevar nuevos pisos o construcciones, o bien si “gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial” (art. 2052 CCyC).

Para otras decisiones también se establece que la regla general es la mayoría absoluta (art. 2060 CCyC), la que cederá cuando se exija una mayoría especial.

La novedad es que dicha mayoría absoluta será “computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto” (art. 2060 CCyC).

Esta  doble exigencia no estaba impuesta como regla por la ley 13.512, que solo la preveía para el caso de vetustez del edificio (art. 16 de la ley 13.512).

Esta solución parece más justa y equilibrada, ya que no parece razonable que quien tiene una unidad pequeña tenga en la asamblea la misma fuerza al votar que quien tiene una unidad más grande y afronta mayores gastos. Pero tampoco sería justo que el segundo impusiera su voluntad; de ahí que la solución proyectada, al combinar ambos métodos, se muestra más equilibrada con los intereses en juego.-

 

 

 

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