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Consejo de Propietarios: Funciones

Funciones


Marco Legal
Concepto. Características

Integración
Miembros
Morosos

Como Órgano
Funciones. Límites
Autoadministración
Diferencias con el Administrador
 


Qué función cumple el Consejo de Propietarios?
 

El Dr. Alberto Aníbal Gabás, en su libro "Manual Teórico Práctico de propiedad horizontal" aclara:
"Es preciso delimitar las funciones de este organismo, ya que es muy común que suelan confundirse con las del Administrador, también con las de la Asamblea o en algunos casos no se sepa exactamente qué facultades y cuáles son sus límites"

Dicho en otras palabras: Poner límite al Consejo para que su accionar no sobrepase las facultades que son propias del Administrador y, fundamentalmente, de la asamblea de propietarios, situación que, lamentablemente, ocurre más seguido de lo que uno se imagina, a tal punto, que varios consejos de propietarios terminan tomando decisiones por la entera masa propietaria e invalidando, de este modo, la función de la máxima autoridad del consorcio, a saber, la asamblea de propietarios.

En consecuencia surge la siguiente reflexión: Si se le permite al consejo de administración la toma de decisiones en nombre del entero consorcio, ¿para qué convocar a Asamblea?. De ser así, las mismas carecerían de importancia y terminarían aboliéndose. En conclusión: El manejo y dirección del consorcio caerían en manos de un grupo mínimo de individuos.

ARTÍCULO 2064 CCyC. Atribuciones
"La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;
d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no
sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones".

El consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones, toda vez que estando en funciones el administrador designado por la asamblea es quien debe administrar y representar legal y administrativamente al consorcio.

En el supuesto que el administrador, por diferentes motivos —vacancia o ausencia— no ejerza el mandato, el consejo de propietarios se encuentra facultado para administrar temporariamente el consorcio, convocando, en caso de vacancia, dentro de los 30 días, a una asamblea extraordinaria a los fines de designar nuevo administrador.

El consejo de propietarios se encuentra facultado a convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo.

Por último, cabe señalar que tiene atribuciones para fiscalizar los aspectos económicos y financieros del consorcio y puede autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios.

Los incs. b y c son, claramente, competencias que le dan sentido a la existencia de los consejos, cuya fundamental importancia radica en erigirse en órganos de contralor, supervisión, fiscalización y vigilancia de los movimientos económicos financieros del consorcio, cuyo órgano ejecutivo es el administrador, principal responsable de ellos. Y la función subsidiaria de administración en los supuestos de acefalía del órgano ejecutivo y de representación también resulta aceptable y facilita la operatividad en las decisiones consorciales, sujetas a un ritmo —por lo general— acelerado en su toma.

El artículo 2064 no establece la cantidad de miembros con los que debe contar el consejo, ni tampoco se enuncian los criterios para lograr su composición en cuanto al número de integrantes —par o impar, más o menos de diez miembros o un porcentaje de consorcistas—: solo queda claro que debe ser conformado por propietarios, según el
nombre elegido para designar a este órgano.

Se caracteriza por ser:
a) un órgano colegiado, integrado por una pluralidad de consorcistas, siendo aconsejable un número impar que facilite las decisiones. Este carácter colegiado determina su funcionamiento. El mismo deberá ajustarse a las previsiones que a ese respecto contenga el reglamento de copropiedad. Sus decisiones se adoptarán, previa deliberación, por las mayorías que dicha norma convencional establezca;
b) tiene carácter permanente. Se parte de la hipótesis de un funcionamiento continuo, facilitado por el número y cercanía de sus miembros;
c) tiene origen en la ley y debe regularse en el reglamento de copropiedad y administración;
d) sus miembros deben ser consorcistas y mantienen los derechos y prerrogativas de tales. No pueden, individualmente, peticionar ni invocar actuar como consejo;
e) la función de los integrantes del consejo de administración es gratuita

Véase también "Diferencias entre el Administrador y el Consejo de Propietarios"

 

 

 

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