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Consorcio de Propietarios: Concepto y Naturaleza Jurídica

Qué es el Consorcio?


Marco Legal
Consorcio de Hecho o Pre-Consorcio
Concepto. Características

Composición
Autoridades

Derechos y Obligaciones
Responsabilidad del Consorcio
Derechos de sus Miembros
Sanciones
 


Concepto y Naturaleza Jurídica
 

ARTÍCULO 2044 CCyC. Consorcio
"El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario".


1. Introducción
La ley 13.512, que reguló el régimen de la propiedad horizontal, no estableció que el consorcio de propietario revestía la calidad de persona jurídica, lo cual motivó distintas interpretaciones doctrinarias y jurisprudenciales al respecto, si bien la postura mayoritaria se expidió en el sentido de que el “consorcio de propietarios” era una persona jurídica distinta de los consorcistas que lo integraban.

2. Personería jurídica del consorcio de propietarios
El artículo señala que el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio y menciona alguno de sus atributos: domicilio y los órganos que lo componen.

Otro de los atributos que surge del examen de las normas que regulan la propiedad horizontal es el patrimonio.
El consorcio tiene su domicilio en el inmueble afectado al régimen de propiedad horizontal; y, como sujeto de derecho, tiene un patrimonio propio que está conformado por el fondo de reserva (si lo hubiere), el monto recaudado por expensas (comunes o extraordinarias) y los intereses generados por cuentas bancarias.

“Las cosas y partes comunes no forman parte del patrimonio del consorcio ya que conforman un todo inescindible, de modo tal que el derecho real que corresponde a cada propietario sobre las partes comunes no puede ser enajenado o gravado en forma independiente; los consortes no transfieren parte de su patrimonio al consorcio sino solo la administración de las cosas comunes que implica la obligación, para este último, de mantenerlas en buen estado de conservación.
Cabe recordar en este punto que las cosas comunes no son embargables por cuanto no son propiedad del consorcio, son inseparables de lo principal y además son indispensables para el funcionamiento del sistema”.

3. Nacimiento
¿Desde cuándo nace el consorcio como persona jurídica?

La norma señala que la persona jurídica consorcio está conformada por el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales. En definitiva para dar nacimiento a la propiedad horizontal es necesario que existan por los menos dos consorcistas, razón por la cual la afectación de un inmueble al régimen de la propiedad horizontal y el nacimiento del consorcio como persona jurídica depende de quién efectúe la afectación jurídica.

Si la afectación al régimen jurídico de la propiedad horizontal la realiza quien es titular del inmueble redactando el reglamento de propiedad horizontal e inscribiéndolo en el registro de la propiedad inmueble, la persona jurídica consorcio nace con la primera enajenación que se haga de una de las unidades funcionales, puesto que no se puede
concebir un consorcio sin consorcisas, ya que es la propia norma la que establece que el ente consorcial está compuesto por un conjunto de propietarios.

En el supuesto que la afectación al régimen de la propiedad horizontal de un inmueble fuera efectuada por los condóminos del inmueble, la persona jurídica consorcio nace desde el mismo momento en que se inscribe en el registro de la propiedad inmueble el reglamento de propiedad horizontal produciéndose una mutación jurídica ya que el condominio se transforma por voluntad de los condóminos en propiedad horizontal y los mismos pasan a revestir la calidad de propietarios de las unidades funcionales. 

 

 

 

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