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Consorcio de Propietarios: Sanciones a sus Integrantes

Infracciones


Marco Legal
Consorcio de Hecho o Pre-Consorcio
Concepto. Características

Composición
Autoridades

Derechos y Obligaciones
Responsabilidad del Consorcio
Derechos de sus Miembros
Sanciones
 


Multas a consorcistas que ocasionen daños al consorcio
 

ARTÍCULO 2069 CCyC. Régimen [de infracciones]
"En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones"

1. Introducción
El artículo 2959 se refiere a las consecuencias que pueden traer aparejadas la violación por parte de un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, estableciendo la legitimación activa, pasiva y la vía procesal por la que debe sustanciarse la acción para hacer cesar la violación reglamentaria.

2. Infracciones y violación del reglamento de propiedad
La legitimación, activa o pasiva, determina quiénes deben o pueden demandar o ser demandados, es decir precisa quiénes están autorizados para obtener una decisión de fondo sobre las pretensiones formuladas en la demanda, en cada caso concreto.

La legitimación activa significa una autorización o habilitación para ejercer determinada acción en el proceso; de tal modo, que hablar de legitimación implica referirse a un sujeto procesal que tiene derecho a ejercitar un determinado reclamo. Por el contrario, la carenciaprocesal se configura cuando una de las partes no es titular de la relación jurídica sustancial en que se sustenta la pretensión.

La norma establece que tanto el administrador como un propietario puede accionar por el trámite más corto que prevea el código procesal local, que en ámbito de la CABA es el trámite sumarísimo lo mismo en la provincia de Buenos Aires.

Si el que realiza la violación es un tenedor cabe el desalojo, si en cambio es un propietario puede decretarse otras medidas, como astreintes, o multa, entre otras. Como nada dice en este último caso como lo establecía el art. 15 de la ley 13.512, dicho importe irá al consorcio si la acción la promueve el administrador o en su caso al propietario que la haya intentado.

Desde esta perspectiva, viene al caso señalar, como es sabido, que dada su naturaleza contractual, el reglamento de copropiedad es ley para los integrantes del consorcio razón por la cual su acatamiento es fundamental en el sistema organizado por la ley 13.512 como medio de propender al normal desarrollo de las relaciones entre los miembros del consorcio y el buen funcionamiento de este régimen comunitario.

Por ser ello así, debe sancionarse todo hecho que transgreda lo preceptuado en el reglamento de copropiedad, toda vez que la convalidación judicial permisiva de la violación al mismo no solo crearía un mayor desorden sino que premiaría los hechos consumados.

Establecido ello, la realización de obras en infracción a lo establecido en el art. 2069 CCyC y el reglamento de propiedad da lugar a una acción de naturaleza contractual en atención a que el mencionado reglamento no es sino un contrato que vincula a los copropietarios entre sí.

La expresa indicación de la ley de que no solo los propietarios de las unidades sino también todo ocupante debe respetar el reglamento de copropiedad despeja toda duda.

Es obvio que lo que la ley deja en claro es que el cumplimiento del reglamento de copropiedad no quede supeditado a que los propietarios vivan en las unidades, dado que por razones de alejamiento temporario, viajes, vacaciones o cualquier otra razón pueden dejarlos ocupados por terceros, o también cederlos en comodato o en locación. En cualquiera de estos supuestos, expresamente la ley prevé que deben destinar el inmueble para los fines previstos en el reglamento y, obviamente, no perturbar a los copropietarios con ruidos molestos o el ejercicio de actividades para la seguridad del inmueble.

Se ha dicho que “la facultad de pedir la demolición de una obra, realizada unilateralmente por alguno de los propietarios, o de reclamar por el uso no autorizado de bienes comunes, corresponde al Consorcio y no a los dueños obrando individualmente, salvo cuando la actividad ilegal o antirreglamentaria les produzca a estos últimos un daño cierto y personal”.

Si el infractor fuese un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia.
La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante legal del consorcio o por el propietario afectado.


El Dr. Carlos Diego Calvo en su "Manual Práctico de Propiedad Horizontal" Capítulo XII, aclara:

"... En la vida de las ciudades son tantas las situaciones que a diario pueden generar perjuicios o disgusto por razones de vecindad que ha sido necesario elaborar una serie de disposiciones municipales, edictos de policía y reglamentos, tanto para edificios de renta como para los divididos en propiedad horizontal, tendientes a hacer efectivo el principio de que el derecho de cada uno termina en donde comienza el de los demás. Por supuesto que no serán nunca suficientes las leyes y restantes reglas obligatorias, si cada uno de los integrantes de la población no pone de su parte esa dosis de buena voluntad y de respeto mutuo que es la que verdaderamente puede tornar agradable la vida, en cierta forma en común, como es la llevada en tales agrupaciones humanas. Lamentablemente no son muy conocidas las normas y en infinidad de caos ni siquiera ha sido leído el reglamento del inmueble propio o alquilado, quedando en consecuencia librados al criterio y a la educación de cada uno la tranquilidad o el bienestar de los vecinos inmediatos. Es claro que es posible hacer cumplir por la fuerza todo lo que está impuesto por la ley en general o por los reglamentos del consorcio, tanto el de copropiedad como el interno, pero siempre queda mucho margen para la impunidad de las transgresiones y los procedimientos de represión suelen ser poco sabidos."

El autor también comenta que “…todos los actos que atentan contra la moral, la tranquilidad o la seguridad del vecindario se encuentran en normas municipales y policiales. El Código Penal contempla aquellas que configuran un delito, y el Código Civil, Artículos 2611 al 2660, detalla las reglas aplicables a estos inmuebles”.

Por su parte, el Dr. Alberto Anibal Gabas en el "Manual Teórico-Práctico de Propiedad Horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada" cita mucha jurisprudencia sobre cada tema que aborda, algunos de los cuales son los siguientes:

  • Corresponde imponer una multa a favor del actor (art. 45, Cód. Proc. Civ. y Com.) a la copropietaria que, injustificadamente, negó el acceso a su unidad para reparar un caño que inundaba una unidad vecina y que utilizó en sede judicial procedimiento impropio y dilatorio [CNCCiv., Sala B, 22/12/70, ED, 39-888]

  • La penalidad establecida en el art. 15 de la ley 13.512 (arrestos y multas) es de carácter imperativo y de orden público, lo cual permite que sea aplicada aun cuando falte expresa petición de parte afectada. [CNCiv., Sala C, 8/140/58, LL, 94-234]

  • La apreciación de las infracciones a la ley 13.512 y al reglamento de copropiedad debe efectuarse con severidad, criterio impuesto por la necesidad de mantener la normal convivencia entre los copropietarios lo que sólo puede resultar del estricto acatamiento a las normas que regulan las relaciones entre los mismos. [CNCiv., Sala C, 26/8/69, LL, 137-844]

 

 

 

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