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Edificio: Medianeras

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Uso y Mantenimiento de la Medianera
 
CCyC: Sección 2ª. Condominio sobre muros, cercos y fosos [Artículos 2006 al 2036 CCyC]

ARTÍCULO 2006 CCyC. Muro, cerco o foso
El muro, cerco o foso se denomina: a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante; b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes; c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el límite separativo; d) medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes; e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes; f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo; g) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento; h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.

Qué es la Medianera?
La medianería es la pared que separa dos propiedades cerradas de distinto dueño.


Uso de Medianera
ARTÍCULO 2009. Adquisición de la medianería
El muro construido conforme a lo dispuesto en el artículo 2008 es medianero hasta la altura de tres metros. También es medianero el muro de elevación, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o por prescripción adquisitiva

Mantenimiento
En las paredes medianeras, ambos vecinos deben hacerse cargo de su mantenimiento. Las reparaciones también deben ser compartidas salvo que el daño se haya producido por la culpa de uno de ellos.

Usos
El Código Civil establece que la medianería da derecho a cada uno de los dueños de la pared a servirse del muro medianero para todos los usos a que ella está destinada según su naturaleza, con tal de que no causen deterioros en la pared, o comprometan su solidez, y no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el vecino.

Quién es el dueño?
El muro de deslinde, según el Código Civil, obligatoriamente encaballado (mitad para cada lado) sobre el eje antes mencionado, en un máximo de 45 cm. se llama "muro divisorio de predios" y es "privativo" del que lo construyó. Cuando el vecino hace uso del mismo, personalmente o a través de una construcción (apoye o arrime), o a través del inmueble (cerramiento forzoso), se produce la condición jurídica establecida por el Código Civil de compra forzosa y venta obligada. Y el muro en cuestión deja de ser privativo y divisorio de predios, para estar en condominio, y se denomina, entonces, muro medianero.
El derecho de medianería del fundo que tiene ya construida la pared, nace cuando el fundo vecino apoye o arrime el muro.

Extensión de la medianería
En cuanto a su altura, entre dos edificios se presume la existencia de la condición de medianería hasta la altura del edificio menos elevado.

Valor
Respecto del valor de la misma “el precio no será el que disponga su constructor (ya que puede estar sobrevaluado) ni el que sugiera el nuevo vecino (por las razones opuestas), sino que se tomará en función del valor que tenga esa pared en el mercado de la construcción”.

De esta manera, el vecino que utiliza el muro debe pagar la mitad del espesor que adquiere juntamente con la mitad del terreno que abarca dicho espesor.

Lo que no puede hacerse es reducir el pago a un espesor menor ya que el artículo 2.736 lo prohíbe expresamente: “Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianería en toda la extensión de la pared, o solo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como esté construida, o de la porción de que adquiera medianería, como también la mitad del valor del suelo sobre que se ha asentado; pero no podrá limitar la adquisición a solo una porción del espesor de la pared. Si solo quisiese adquirir la porción de la altura que deben tener las paredes divisorias, está obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos. El valor computable de la medianería será el de la fecha de la demanda o constitución en mora.

Para saber exactamente lo que le corresponde pagar al vecino por derechos de medianería se puede contratar a un profesional ingeniero o arquitecto para que determine el valor de la pared, conforme, a lo ya establecido, por fórmulas que darán el valor del muro a la fecha de la liquidación conforme la edad de la pared, la construcción, el uso de materiales, el estado de conservación y el porcentaje de depreciación. La prescripción de la acción por cobro de medianería es de 10 años.

Una sugerencia: Antes de comenzar el vecino las obras de construcción, sería aconsejable hacer una revisión del edificio del lado de la medianera que linda con el vecino requiriendo los servicios de un escribano a los fines que constate las condiciones en que se encuentra el mismo, piso por piso, porque suele suceder que durante la obra se pueden provocar daños en la medianera y dentro de las unidades funcionales y con ese documento ya podremos efectuar el reclamo correspondiente.

 

 

 

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