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Edificio: Reparaciones en el Edificio

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Reparaciones: Quién se hace cargo?
 

Obligaciones del consorcio y de los propietarios frente a reparaciones en el edificio

ARTÍCULO 2046 CCyC. Obligaciones [de los propietarios]
"El propietario está obligado a:
b) conservar en buen estado su unidad funcional;

Como principio general  la conservación de las partes y cosas propias de la unidad funcional es una facultad propia de su titular, quien no se encuentra obligado a realizar el mantenimiento o conservación puesto que ello es privativo de cada titular.

En muchas ocasiones, por razones económicas, culturales o personales, los propietarios no realizan actos materiales de conservación. Ahora bien, si como consecuencia del deterioro y falta de mantenimiento o conservación en las partes privativas de la unidad funcional se ocasionara un perjuicio a otras unidades funcionales o partes comunes del consorcio, el propietario podrá ser intimado a realizar el mantenimiento adecuado y a reparar a su costa los perjuicios ocasionados por su actuar negligente.

Los daños producido a una unidad funcional de propiedad horizontal por filtraciones de agua emanadas del piso superior imputable a su dueño o guardián, deben ser solventados por el propietario de la cosa que produce el daño si emanan de cosas o partes privativas (las filtraciones de humedad generadas por una maceta de grandes dimensiones apoyada en el piso del living, o las generadas por la falta de impermeabilización de una bañera colocada en forma deficiente).

La responsabilidad de los consorcistas individualmente considerados está regida por los principios generales, por ello se ha estimado que, en materia de daños derivados de las cosas inanimadas, que cuando se trata de un edificio dividido en propiedad horizontal, debe distinguirse entre las cosas comunes —de las cuales es guardián el consorcio—, y las cosas privativas —de las cuales es guardián el dueño de la respectiva unidad—, para concluir que en materia de humedades y filtraciones originadas en superficies y lugares comunes del edificio, la responsabilidad
incumbe al consorcio, mientras que si los daños derivan de cañerías de distribución que sirven exclusivamente a determinados departamentos, el responsable es el dueño del departamento que hubiera originado el perjuicio.

 
ARTÍCULO 2067 CCyC. Derechos y obligaciones [del administrador]
"El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:
...c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;

El consorcio, a través de su representante, debe atender la conservación y mantenimiento de los espacios comunes, cumplimiento con las normativas legales vigentes.- 
 


Hay que considerar que los distintos Reglamentos de Copropiedad complementan estas disposiciones y el Dr. Calvo agrega que en "el reglamento puede colocar a cargo del consorcio los gastos por reparaciones en las partes privativas de los copropietarios y que en caso de silencio, el consorcio sólo deberá atender los gastos de los arreglos de las partes comunes aunque estuvieran afectadas al uso exclusivo de cualquier propietario".

El Dr. Alberto Aníbal Gabás en su "Manual Teórico-Práctico de Propiedad Horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada" agrega una definición muy interesante para tener en cuenta: "todo aquel ramal, cañería, cableado, instalación, etc. que no sea general o que esté al servicio exclusivo de una unidad funcional reviste titularidad también privativa. Lo que se separa de la línea troncal o principal general hacia una unidad exclusiva es también exclusivo. Para ejemplificar: de la unidad funcional hacia afuera, es común; hacia adentro es exclusivo".

Ambos autores hacen especial hincapié en la diferencia que existe entre el origen y la manifestación del daño, quién está a cargo de la reparación y quién debe pagarla.

Los gastos de conservación o reparación deben ser solventados por el propietario de la cosa que produce el daño: consorcio, -si se trata de partes comunes-, o consorcista, -si se trata de sectores exclusivos-.

En cuanto a quién debe realizar la reparación está claro que lo debe realizar el dueño de la cosa, pero no es un obstáculo el que lo realice el Administrador y luego cargue el costo a la unidad correspondiente.

Si una filtración producida en una azotea o medianera provoca daños en una unidad, más allá de quién realice la reparación, ésta deberá ser solventada por el consorcio ya que tuvo origen en una parte común. De manera inversa si el problema nace en una unidad y se manifiesta en alguna parte común, la reparación debe ser solventada por el propietario de la unidad. Queda claro que lo importante es determinar el origen del problema y no dónde se manifiesta.

Véase también "Reparaciones Urgentes"
Véase también "Reparación conforme a obra

 

 

 

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