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Aspectos Legales de un Consorcio: Dominio y Condominio

Cosas y Partes Propias


Legales

Bienes Comunes: Tipos y Características
Bienes Comunes: Desafectación
Confronte Notarial
Daño Temido
Daños a Terceros
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Dominio y Condominio
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Pago por Consignación
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Reglamento de Copropiedad
Reglamento Interno
Ruidos Molestos: Tipos y Efectos
Ruidos Molestos: Denuncias
Ruina
Tenencia de Animales
Títulos Perfectos
Uso Exclusivo
Vetustez
Vicios Redhibitorios

 


Coexistencia de Derechos
 

En la propiedad horizontal coexisten, entre otros, dos derechos reales, a saber:
A)
De Propiedad o Dominio Exclusivo: Sobre una unidad independiente
B)
De Copropiedad o Condominio: Sobre los bienes comunes a todos los copropietarios.

Por dicho motivo el adquirente de una unidad sometida al régimen de propiedad horizontal se convierte, indiscutiblemente en:
1) Titular o Dueño Exclusivo de su unidad, con ciertas limitaciones a dicho dominio;
2) Copropietario o Condómino de los bienes comunes del Consorcio y
3) Consorte o Integrante de una persona jurídica denominada Consorcio de Propietarios.

Véase también Partes Comunes

ARTÍCULO 2043 CCyC. Cosas y partes propias
"Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los
revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada."

1. Introducción
La norma menciona que son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias.

2. Cosas y partes propias
Respecto de la propiedad exclusiva, el titular del derecho real se comporta con relación a la cosa como el titular del derecho de dominio de un inmueble no sometido al régimen de la propiedad horizontal, en lo que al aspecto jurídico del mismo se refiere.

Es decir que, respecto del dominio del inmueble, en lo que a la parte privativa respecta, el propietario tiene el ius utendi, el ius fruendi y el ius abutendi clásicos del derecho romano en lo que al dominio perfecto se refiere.

En cuanto al ejercicio fáctico de sus derechos, solamente estará constreñido en lo que se refiere a las limitaciones que la ley y el reglamento de propiedad imponen.

El artículo señala que son propias las cosas y partes comprendidas en el volumen (cubo de aire) que conforma la unidad funcional, mencionando entre otros a los tabiques internos no portantes, las ventanas, las puertas, el revestimiento de los pisos (cerámica, tarugados, flotantes, alfombrados), artefactos (bañadera, bidet, inodoro, aire acondicionado).

No se puede dejar de señalar que los balcones de un edificio sometido al régimen de la propiedad horizontal son una parte común de uso exclusivo. Sin embargo, el revestimiento del mismo es considerado por la norma como propia del titular de la unidad funcional.
El reglamento de propiedad horizontal puede establecer otras cosas o partes que considere propias, lo que no puede es especificar como propias partes o cosas que la ley considera que son comunes, ello en razón de que las normas que regulan el derecho real de propiedad horizontal son sustancialmente de orden público.

El artículo en examen admite la posibilidad de que el reglamento de propiedad horizontal especifique otras partes propias en la medida que éstas admitan un derecho exclusivo, por ejemplo los balcones o los jardines, en concordancia con lo dispuesto en el art. 2056, inc. c, CCyC.

 

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