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ARTÍCULO 2051 CCyC. Mejora u obra nueva que
requiere
mayoría
"Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y
partes comunes, los propietarios o el consorcio
requieren consentimiento de la mayoría de los
propietarios, previo informe técnico de un profesional
autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la
minoría afectada en su interés particular que se opone a
la autorización si se concede, tienen acción para que el
juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de
costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si
afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y
aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble.
La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden
judicial expresa."
1.
Introducción
La norma en examen establece cuál es la mayoría
necesaria y el procedimiento que deben llevar a cabo los
propietarios para realizar mejoras u obras nuevas sobre
cosas y partes comunes.
2.
Mejora u obra nueva
Son aquellas construcciones o modificaciones que se
realizan sobre cosas y partes comunes que no alteran
sustancialmente al edificio y que para su realización se
requiere la mayoría absoluta, puesto que se trata de
simples innovaciones.
Gabás entiende que “innovación” es aquella que tiende
específicamente a obtener un mejoramiento, mayor renta,
o mejor uso y goce del bien, servicio o parte común,
mientras que el concepto de “obra nueva” sería un
concepto de carácter residual que comprende todas las
demás modificaciones que no tengan algunas de las
mencionadas
finalidades.
La
innovación es el género, la obra nueva es la especie, “toda
obra nueva es una innovación pero no toda innovación
constituye una obra nueva”, dice el autor, aunque
sostiene que deben analizarse los casos particulares. Y
agrega: “Desde un punto de vista lógico y aún de
equidad, el criterio restrictivo de la ley es correcto;
no puede disponerse de una cosa de todos, sin el
consenso unánime de los comuneros”.
La
instalación de medidas de seguridad contra incendios en
los sectores destinados a cocheras en un edificio
sometido a la propiedad horizontal constituye una
innovación, pues tiende al mejoramiento y la seguridad
de dichos sectores y, por ende, de la integralidad de
todo el edificio.
En
tal sentido, dado que la instalación de un grupo
electrógeno conllevaría un mejoramiento a todo el
consorcio, tanto la jurisprudencia como la doctrina
entienden que bastaría una mayoría simple para su
decisión, opinión que comparto.
El
art. 2051 CCyC se refiere a las mejoras u obra nueva que
requiere mayoría, norma que innova con respecto al art.
7° de la ley 13.512, estableciendo la mayoría absoluta
de los propietarios como obligatoria. También fija una
mayor intervención del juez para autorizar las obras o
suspenderlas si son excesivas, haciendo intervenir a un
profesional mediante un informe técnico. Al respecto,
dice la norma, “Para realizar mejoras u obras nuevas
sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el
consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los
propietarios, previo informe técnico de un profesional
autorizado. Quien solicita la autorización si le es
denegada, o la minoría afectada en su interés particular
que se opone a la autorización si se concede, tienen
acción para que el juez deje sin efecto la decisión de
la asamblea. El juez debe evaluar si la mejora u obra
nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a
la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad,
destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del
inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin
una orden judicial expresa”.
Con respecto a las mejoras u obra nueva que gravite o
modifique la estructura del inmueble de una manera
sustancial, deberá realizarse con el acuerdo unánime de
los copropietarios. También requerirá unanimidad la
mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en
interés particular que solo beneficia a un propietario.
La fuente es el art. 1994 del Proyecto de 1998. La
mejora u obra nueva en interés particular autorizada por
el consorcio, por la que deberá el propietario soportar
el pago del costo y los gastos de modificación del
reglamento e inscripción, sigue el proyecto la doctrina
de su fuente.
El
artículo en examen hace referencia a las mejoras u obra
nuevas sobre cosas o partes comunes que se ejecuten en
beneficio de un propietario o de todos los propietarios.
Dicha norma se asemeja a lo dispuesto por el art. 8° de
la ley 13.512, pero agrega un requisito previo: un
informe técnico de un profesional autorizado que deberá
expedirse respecto a las características de la obra a
realizar, su viabilidad, y los requisitos que debe
cumplir respecto a las disposiciones legales vigentes
del código de edificación de la jurisdicción que
corresponda, ente otros aspectos.
Cabe señalar, que dicho informe debe ser expedido con
anterioridad a la asamblea a celebrarse a los fines de
someter a decisión asamblearia la realización de las
mejoras y/o obra nueva.
La
decisión debe ser tomada por el consentimiento de la
mayoría de los copropietarios, por lo que, si bien la
ley no aclara debe entenderse que, dada la trascendencia
de la decisión, se requiere la mayoría absoluta (mitad
más uno de los propietarios), según la mitología
prevista en el art. 2060 CCyC.
ARTÍCULO 2052 CCyC.
Mejora u obra nueva que requiere unanimidad
"Si la mejora u obra nueva, realizada por un
propietario o por el consorcio sobre cosas y partes
comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o
hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del
inmueble de una
manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo
unánime de los propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre
cosas y partes comunes en interés particular que sólo
beneficia a un propietario".
1.
Introducción
El artículo 2052 establece cuál es la mayoría necesaria
y el procedimiento que deberá llevarse a cabo para
realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes
comunes por uno de los propietarios o por el consorcio.
2.
Interpretación
El artículo amplía y aclara quienes son los sujetos que
pueden realizar la obra nueva, pues además del
copropietario incluye al consorcio.
Implica una excepción al art. 2051 CCyC, puesto que
establece la unanimidad de los propietarios del
consorcio, cuando esa obra —llevada a cabo por el
propietario o por el consorcio— gravita o modifica
sustancialmente la estructura del inmueble o cuando sin
dicho requisito, la obra es llevada a cabo por un
propietario en su interés particular.
ARTÍCULO 2053 CCyC. Mejora u obra nueva en interés
particular
"Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y
partes comunes es en interés particular, el beneficiario
debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la
modificación del reglamento de propiedad horizontal y de
su inscripción, si hubiera lugar a ellos".
1. Introducción
El artículo 2053 establece cuál es la mayoría necesaria
y el procedimiento que deben llevar a cabo los
propietarios para realizar mejoras u obras nuevas sobre
cosas y partes comunes en interés particular.
La norma predica expresamente sobre un principio
postulado en doctrina y jurisprudencia de la
especialidad, que se refiere a la asunción de gastos
producidos como consecuencia de esa obra en beneficio
particular, que obliga al propietario a hacerse cargo de
los gastos de modificación del reglamento de propiedad y
su inscripción en el registro de la propiedad inmueble.
2.
Mejoras en interés general
Al comentar el art. 2051 CCyC señalamos que contemplaba
las obras materiales que los propietarios o el consorcio
efectuare sobre las partes comunes y que se trataba de
obras o mejoras que no alteraban de manera sustancial al
edificio, sino que se trataba de obras que tenían por
finalidad modernizarlo, como —por ejemplo— aquellas
obras
que modificaban arquitectónicamente el hall de entrada,
o bien las que trasformaban la azotea en playroom.
En estos supuestos, la norma solo requiere la
autorización de la mayoría (la mitad más uno de los
consorcistas) para aprobar las obras.
Ahora bien, cuando las obras o mejoras a realizarse
tienen tal envergadura que modifican la estructura del
inmueble de una manera sustancial, deben realizarse con
el acuerdo unánime de los propietarios.
La norma en examen contempla la posibilidad de que la
mejora o la obra nueva fuere realizada por el consorcio,
en cuyo caso se requiere la unanimidad.
3.
Mejora en interés particular
El art. 2052, párr. 2, CCyC se refiere a las obras
nuevas o mejoras realizadas sobre partes comunes pero
que benefician solo a un propietario. En dicho supuesto
se requiere la unanimidad para que la obra sea aprobada
y, además, el beneficiario debe efectuarla a su costa y
soportar los gastos de la modificación del reglamento de
propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera
lugar a ellos (art. 2053 CCyC).
4.
Constitución de un derecho de superficie
Un supuesto que no está contemplado especialmente en el
artículo que comentamos es el de la constitución de un
derecho real de superficie. Entendemos que el caso queda
subsumido en esta norma.
El
art. 2114 CCyC crea el derecho real de superficie que
puede ser emplazado sobre construcciones ya existentes
“aún dentro del régimen de propiedad horizontal” (art.
2116 CCyC). Quedan legitimados para constituirlo los
titulares de la propiedad horizontal (art. 2118 CCyC).
Si ese fuera el caso, a los efectos de la toma de
decisiones al respecto deberá evaluarse en qué grado la
obra proyectada puede afectar la solidez, seguridad,
salubridad u otras características del edificio, y la
resolución que se tome debe ser unánime. |
