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Aspectos Legales de un Consorcio: Obras Nuevas e Innovaciones

Conceptos. Mayorías Necesarias


Legales

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Mejora u Obra nueva que requiere mayoría y unanimidad
Mejora u Obra nueva en interés particular


ARTÍCULO 2051 CCyC. Mejora u obra nueva que requiere mayoría

"Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa."

1. Introducción
La norma en examen establece cuál es la mayoría necesaria y el procedimiento que deben llevar a cabo los propietarios para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes.

2. Mejora u obra nueva
Son aquellas construcciones o modificaciones que se realizan sobre cosas y partes comunes que no alteran sustancialmente al edificio y que para su realización se requiere la mayoría absoluta, puesto que se trata de simples innovaciones.
Gabás entiende que “innovación” es aquella que tiende específicamente a obtener un mejoramiento, mayor renta, o mejor uso y goce del bien, servicio o parte común, mientras que el concepto de “obra nueva” sería un concepto de carácter residual que comprende todas las demás modificaciones que no tengan algunas de las mencionadas
finalidades.

La innovación es el género, la obra nueva es la especie, “toda obra nueva es una innovación pero no toda innovación constituye una obra nueva”, dice el autor, aunque sostiene que deben analizarse los casos particulares. Y agrega: “Desde un punto de vista lógico y aún de equidad, el criterio restrictivo de la ley es correcto; no puede disponerse de una cosa de todos, sin el consenso unánime de los comuneros”.

La instalación de medidas de seguridad contra incendios en los sectores destinados a cocheras en un edificio sometido a la propiedad horizontal constituye una innovación, pues tiende al mejoramiento y la seguridad de dichos sectores y, por ende, de la integralidad de todo el edificio.

En tal sentido, dado que la instalación de un grupo electrógeno conllevaría un mejoramiento a todo el consorcio, tanto la jurisprudencia como la doctrina entienden que bastaría una mayoría simple para su decisión, opinión que comparto.

El art. 2051 CCyC se refiere a las mejoras u obra nueva que requiere mayoría, norma que innova con respecto al art. 7° de la ley 13.512, estableciendo la mayoría absoluta de los propietarios como obligatoria. También fija una mayor intervención del juez para autorizar las obras o suspenderlas si son excesivas, haciendo intervenir a un profesional mediante un informe técnico. Al respecto, dice la norma, “Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado. Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea. El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa”.

Con respecto a las mejoras u obra nueva que gravite o modifique la estructura del inmueble de una manera sustancial, deberá realizarse con el acuerdo unánime de los copropietarios. También requerirá unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que solo beneficia a un propietario. La fuente es el art. 1994 del Proyecto de 1998. La mejora u obra nueva en interés particular autorizada por el consorcio, por la que deberá el propietario soportar el pago del costo y los gastos de modificación del reglamento e inscripción, sigue el proyecto la doctrina de su fuente.

El artículo en examen hace referencia a las mejoras u obra nuevas sobre cosas o partes comunes que se ejecuten en beneficio de un propietario o de todos los propietarios.

Dicha norma se asemeja a lo dispuesto por el art. 8° de la ley 13.512, pero agrega un requisito previo: un informe técnico de un profesional autorizado que deberá expedirse respecto a las características de la obra a realizar, su viabilidad, y los requisitos que debe cumplir respecto a las disposiciones legales vigentes del código de edificación de la jurisdicción que corresponda, ente otros aspectos.

Cabe señalar, que dicho informe debe ser expedido con anterioridad a la asamblea a celebrarse a los fines de someter a decisión asamblearia la realización de las mejoras y/o obra nueva.

La decisión debe ser tomada por el consentimiento de la mayoría de los copropietarios, por lo que, si bien la ley no aclara debe entenderse que, dada la trascendencia de la decisión, se requiere la mayoría absoluta (mitad más uno de los propietarios), según la mitología prevista en el art. 2060 CCyC.



ARTÍCULO 2052 CCyC. Mejora u obra nueva que requiere unanimidad

"Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una
manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario".

1. Introducción
El artículo 2052 establece cuál es la mayoría necesaria y el procedimiento que deberá llevarse a cabo para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes por uno de los propietarios o por el consorcio.

2. Interpretación
El artículo amplía y aclara quienes son los sujetos que pueden realizar la obra nueva, pues además del copropietario incluye al consorcio.
Implica una excepción al art. 2051 CCyC, puesto que establece la unanimidad de los propietarios del consorcio, cuando esa obra —llevada a cabo por el propietario o por el consorcio— gravita o modifica sustancialmente la estructura del inmueble o cuando sin dicho requisito, la obra es llevada a cabo por un propietario en su interés particular.


ARTÍCULO 2053 CCyC. Mejora u obra nueva en interés particular
"Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos".

1. Introducción
El artículo 2053 establece cuál es la mayoría necesaria y el procedimiento que deben llevar a cabo los propietarios para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes en interés particular.
La norma predica expresamente sobre un principio postulado en doctrina y jurisprudencia de la especialidad, que se refiere a la asunción de gastos producidos como consecuencia de esa obra en beneficio particular, que obliga al propietario a hacerse cargo de los gastos de modificación del reglamento de propiedad y su inscripción en el registro de la propiedad inmueble.

2. Mejoras en interés general
Al comentar el art. 2051 CCyC señalamos que contemplaba las obras materiales que los propietarios o el consorcio efectuare sobre las partes comunes y que se trataba de obras o mejoras que no alteraban de manera sustancial al edificio, sino que se trataba de obras que tenían por finalidad modernizarlo, como —por ejemplo— aquellas obras
que modificaban arquitectónicamente el hall de entrada, o bien las que trasformaban la azotea en playroom.
En estos supuestos, la norma solo requiere la autorización de la mayoría (la mitad más uno de los consorcistas) para aprobar las obras.
Ahora bien, cuando las obras o mejoras a realizarse tienen tal envergadura que modifican la estructura del inmueble de una manera sustancial, deben realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.
La norma en examen contempla la posibilidad de que la mejora o la obra nueva fuere realizada por el consorcio, en cuyo caso se requiere la unanimidad.

3. Mejora en interés particular
El art. 2052, párr. 2, CCyC se refiere a las obras nuevas o mejoras realizadas sobre partes comunes pero que benefician solo a un propietario. En dicho supuesto se requiere la unanimidad para que la obra sea aprobada y, además, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos (art. 2053 CCyC).

4. Constitución de un derecho de superficie
Un supuesto que no está contemplado especialmente en el artículo que comentamos es el de la constitución de un derecho real de superficie. Entendemos que el caso queda subsumido en esta norma.

El art. 2114 CCyC crea el derecho real de superficie que puede ser emplazado sobre construcciones ya existentes “aún dentro del régimen de propiedad horizontal” (art. 2116 CCyC). Quedan legitimados para constituirlo los titulares de la propiedad horizontal (art. 2118 CCyC). Si ese fuera el caso, a los efectos de la toma de decisiones al respecto deberá evaluarse en qué grado la obra proyectada puede afectar la solidez, seguridad, salubridad u otras características del edificio, y la resolución que se tome debe ser unánime.

 

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