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Aspectos Legales de un Consorcio: Reglamento de Propiedad

Concepto. Constitución


Legales

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El Reglamento de Propiedad en el nuevo Código
 

ARTÍCULO 2038 CCyC. Constitución
"A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional
.
Su importancia es fundamental para definir la organización consorcial. Señala las unidades funcionales, sus metrajes, sus porcentuales, los bienes propios y comunes, los órganos de gobierno del consorcio de propietarios, clases y forma de convocar a Asambleas, etc."


El Copropietario adquirente de una unidad sometida al régimen al propiedad horizontal, tiene el derecho de solicitar su copia del Reglamento que regirá la vida consorcial de su edificio. Sin embargo si al firmar la escritura traslativa de dominio no ha recibido una copia del mismo, puede solicitarlo mediante nota firmada solicitando la expedición del Testimonio, detallando los datos catastrales del inmueble, con su firma certificada por el Escribano.

1. Requisitos
El artículo 2038 del CCyC es concreto en cuanto a los  requisitos que deben cumplirse desde el punto de vista formal a los efectos de su validez y oponibilidad.

2. Formas de constitución
La propiedad horizontal puede nacer de diferentes modos:
a) supuesto de edificio construido por propietario único que declara la obra nueva y constituye el régimen de propiedad horizontal. Posibilidad ésta permitida por el CCyC, comenzando el régimen a funcionar a medida que se vayan enajenando los distintos pisos, oficinas, locales, cocheras;

b) en el caso de que exista un condominio sobre el edificio, los condóminos podrán afectarlo al régimen de la propiedad horizontal, siempre y cuando el edificio cumpla con los requisitos previstos en la ley, es decir, que se trate de unidades funcionales independientes —según su finalidad o destino— y que tengan una comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común (art. 2039 CCyC).

c) supuesto de la propiedad horizontal constituida por el superficiario. El titular del derecho real de superficie (superficiario) se encuentra facultado para que la construcción edificada sobre el terreno del propietario se afecte al régimen de propiedad horizontal.
En dicho caso, el derecho de propiedad horizontal se extingue con la extinción del derecho de superficie, por ejemplo, por el cumplimiento del plazo convenido. Ello se desprende de la interpretación del art. 2125 CCyC que, al regular los efectos de la extinción, señala: “Al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido
”.

En cualquiera de los supuestos mencionados ut supra es requisito indispensable que el reglamento de propiedad horizontal se redacte por escritura pública y se inscriba en el registro de la propiedad inmueble.

Dicho reglamento se integra al título suficiente sobre la unidad funcional. En efecto, en la escritura que consta la enajenación de la unidad funcional —ya sea por donación, permuta, venta, dación en pago, entre otras— se deberá dejar constancia que el adquirente conoce y acepta el reglamento de propiedad horizontal.

3. Reglamento de propiedad
El reglamento es de vital importancia, no solo porque es un requisito jurídico para afectar un edificio al régimen de la propiedad horizontal, sino también porque es el contrato que regula la organización consorcial.

En dicho reglamento se mencionan las unidades funcionales, sus metrajes, sus porcentuales, las unidades complementarias, los bienes propios y comunes, los órganos de gobierno del consorcio de propietarios y clases y forma de convocar a asambleas.

El reglamento de propiedad horizontal de un consorcio constituido en los términos previstos en el nuevo Código forma parte del título de dominio de cada uno de los copropietarios y constituye la ley a la que deben ajustar sus derechos y obligaciones.

La persona que adquiere una unidad funcional dentro de ese régimen está en la obligación de someterse a sus disposiciones, como medio de propender al normal desarrollo de las relaciones entre los copropietarios y al buen funcionamiento del régimen establecido por la ley.

3. Naturaleza jurídica: Contrato de Adhesión
En cuanto a su naturaleza jurídica, se trata de un contrato de adhesión, puesto que tiene la particularidad de que son redactados, en principio, por la persona que afecta su propiedad al régimen jurídico de la propiedad horizontal —salvo en los casos que un derecho real de condominio por voluntad de los condóminos se transforme en propiedad horizontal, en cuyo caso el reglamento es redactado y aprobado por todos los consorcistas—, luego de lo cual cualquier tercero que adquiere una unidad funcional se adhiere a las cláusulas del reglamento, que por otra parte, integra el título de adquisición de la unidad funcional.

Los contratos de adhesión tienen la particularidad de que son redactados por una sola de las partes contratantes y se encuentran abiertos a que otras personas lo consientan y "se adhieran" a él o no.

Sin darse cuenta todos los días millones de personas que viajan en subtes, metros o ferrocarriles se encuentran adhiriéndose a estos contratos, a saber: o acepta las cláusulas de transporte impuestas por el transportista, o no viaja.

En la misma categoría se encuentra el Reglamento de Propiedad: Quien compra una unidad sometida al régimen de propiedad horizontal debe someterse a un reglamento común del que no tiene oportunidad de discutir sus cláusulas.- 

Véase también: Contenido // Modificación

 

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